واکنش بازار ملک به «برجام» و «انتخابات» چه خواهد بود؟

واکنش بازار ملک به «برجام» و «انتخابات» چه خواهد بود؟

دو پرسش جدید ازسوی طیف فعال و ناظر بازار مسکن، با بررسی کامل «واکنش ملک به چهار رخداد سیاسی دهه ۹۰» پاسخ داده شد. نتایج بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نحوه تاثیرپذیری «معادله مسکن ۱۴۰۰» از دو فاکتور «برجام» و «انتخابات ریاست جمهوری» نشان می‌دهد متناسب با نتایج مذاکرات وین و همچنین برداشت عمومی از نتیجه انتخابات خرداد، جهت «انتظارات» به سمت خوش‌بینی یا برعکس، تغییر می‌کند. قطب‌نمای سیاسی بازار مسکن می‌گوید: بعد از انتخابات خرداد، چنانچه امیدواری به بهبود اوضاع اقتصادی به‌وجود بیاید، با تغییر رفتارها در بازار ملک، بلافاصله فرآیند سقوط تورم مسکن و کاهش قیمت اسمی آغاز می‌شود. این، معجزه «انتظارات گشایشی» خواهد بود که عینا در تابستان ۹۲ بعد از قله‌پیمایی قیمت رقم خورد و تورم مسکن ماهانه ۵/ ۹درصدی اردیبهشت۹۲ به منفی ۵ درصد رسید. تابستان۹۴ نیز با امضای برجام و شارژ خوش‌بینی‌ها، روند کاهش قیمت ادامه یافت. هر چند با دو رخداد در پاییز ۹۵ و اردیبهشت ۹۷، «انتظارات تورمی» جهت بازار را تغییر داد.

سمت و سوی بازار مسکن 1400 از دوربین ریسک‌های غیراقتصادی بررسی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازیگران فعالان و غیرفعال بازار مسکن (اقلیت باقی‌مانده در بازار مسکن و اکثریت بیرون رانده‌شده از بازار) در ابتدای سال 1400 برای تصمیم‌گیری و چگونگی ورود یا خروج از این بازار دو پرسش مهم غیراقتصادی را مطرح می‌کنند. پرسش نخست آنها در مورد چگونگی اثرگذاری انتخابات ریاست جمهوری 1400 بر نبض قیمت و معاملات مسکن است. از این سوال دارند که بازار مسکن در پساانتخابات چه مسیری را طی خواهد کرد. پرسش دوم نیز به ریسک غیراقتصادی خارجی بازمی‌گردد. سوال مهم فعالان بازار مسکن این است که درصورت توافق وین و احیای برجام، سمت‌وسوی متغیرهای بازار مسکن به چه شکل می‌شود؟

از دیدگاه تحلیلگران و کارشناسان بهترین پاسخ به این دو پاسخ در مقطع کنونی، مراجعه به چهار رخداد سیاسی و غیراقتصادی مشابه در دهه 90 (مرتبط با انتخابات سال 92، امضای برجام، انتخاب ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور آمریکا و خروج آمریکا از برجام) و نحوه اثرگذاری آنها بر روند بازار مسکن است. واکنش‌های فعالان بازار مسکن و از همه مهم‌تر نبض قیمت مسکن در تهران به این چهار رخداد غیراقتصادی و مهم در طول دهه گذشته، تصویر شفافی از معجزه انتظارات در بازار مسکن را نشان داد. منظور از انتظارات، حس خوش‌بینی یا بدبینی فعالان بازار نسبت به متغیرهای سیاسی و غیراقتصادی است که رفتار آنها را شکل می‌دهد و سمت و سوی قیمت را تعیین می‌کند. البته به نظر می‌رسد اکنون بیش از آنکه پرسش برجامی برای فعالان مطرح باشد، سوال نخست درمورد اثرگذاری انتخابات ریاست جمهوری بر روند بازار که در ماه آینده برگزار می‌شود، خودنمایی می‌کند.

تغییرات کاهشی در کوتاه مدت

نتایج بررسی‌هایی که از نحوه اثرگذاری 4 رخداد در طول دهه گذشته روی نبض قیمت مسکن انجام شد، حاکی از آن است که در صورتی که برداشت اکثریت مردم و فعالان اقتصادی از نتیجه انتخابات خرداد مثبت به معنای بهبود اوضاع اقتصادی و بازگشت آرامش وثبات قیمت و خوش‌بینی به آینده باشد، بازار مسکن از همان ابتدای تابستان به انتظارات جدید (خوش‌بینی) به شکل سقوط تورم ماهانه واکنش نشان می‌دهد و در ماه‌های بعدتر، بازار به احتمال زیاد شاهد افت قیمت واقعی و در نهایت کاهش قیمت اسمی دست کم تا پایان سال 1400 خواهد بود. اما اگر حس عمومی نسبت به دولت آینده کاملا مثبت نباشد و دچار ابهام نسبت به تاثیرپذیری نبض اقتصاد از دولت جدید باشد، در این صورت فضای مه‌آلود بازار ادامه پیدا می‌کند. هرچند در همین فضا نیز، ممکن است در کوتاه‌مدت، تغییرات کاهشی در قیمت رخ دهد؛ اما احتمال واکنش سریع قیمت مسکن به نتیجه انتخابات در صورت خوش‌بین شدن عموم جامعه بیش از حالت دوم خواهد بود. در این میان البته بازار مسکن در ماه‌های آینده فقط با گردنه انتخابات خردادماه مواجه نیست، بلکه یک گردنه غیراقتصادی دیگر، ماجرای برجام است. پرونده برجام در دهه 90 هم به شکل امضای برجام و خروج امریکا از برجام، نبض بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

نتیجه تجربه ثبت‌شده در بازار مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد «توافق» ریسک غیراقتصادی را کاهش و باعث افت قیمت مسکن ناشی از خروج و ناپدیدشدن تقاضای سوداگرانه می‌شود و افزایش ریسک می‌تواند سرعت رشد قیمت مسکن را افزایش دهد. نکته مهم در این میان آن است که هر چند وزنه‌های غیراقتصاد در دهه 90، نیروی اصلی برای تغییر جهت قیمت مسکن و تغییر رفتار خریدار و فروشنده را بازی کرد؛ اما در همان دهه 90 (پیش از انتخابات) این مساله که فاز بازار مسکن در کدام حالت رونق یا رکود بوده، شدت اثرگذاری این نیروها از وضعیت داخلی بازار نیز تاثیر پذیرفت. به‌عنوان مثال، در سال 94 که توافق برجام امضا شد، بازار مسکن در فاز پساجهش قرار داشت و همین فاز به اثرگذاری بیشتر این نیروی اقتصادی، پایداری بیشتر بازار مسکن در مسیر کاهش و ثبات قیمت کمک کرد. البته برعکس چنین اتفاقی نیز در برهه دیگری از دهه 90 رخ داد؛ به‌طوری‌که در سال 97 که آمریکا یک‌طرفه از برجام خارج شد، بازار مسکن در شرایط شروع رشد تند قیمت مسکن بود و همین وضعیت باعث شد شدت اثرگذاری رخداد غیراقتصادی بر روند بازار مسکن بیشتر شود.

باتوجه به این شرایط، به نظر می‌رسد اکنون یعنی فصل نخست سال 1400، مشابه فصل اول سال 92 (هردو سال قیمت مسکن در وضعیت جهش و التهاب قرار دارد) اما فضای بازار مسکن به‌دلیل عوامل درونی و هم عوامل بیرونی اثرگذار بر این بازار به مراتب بیشتر برای کاهش قیمت فراهم است.

از جمله متغیرهای درونی مهم در بازار مسکن نسبت P به R –قیمت به اجاره- است. این نسبت در سال 92 معادل 7/ 17 و در زمان کنونی بیش از 35 است. ضمن آنکه در سال 92 قدرت خرید به میزان فعلی از دست نرفته و از همه مهم‌تر حجم ماهانه معاملات به شدت کنونی سقوط نکرده بود. در سال 92، حجم ماهانه معاملات در حدود 9 هزار و 100 فقره بود و میانگین حجم ماهانه معاملات در نیمه دوم سال گذشته در حدود 4 هزار و 700 فقره ثبت شده است.

بنابراین اکنون بازار در وضعیت رکود سنگین‌تری به لحاظ حجم معاملات گرفتار است از سوی دیگر، اکنون تمام متغیرهای مختلف بیرونی در وضعیتی است که اگر چشم‌انداز اقتصاد بعد از انتخابات مثبت شود، به شکل چشم‌گیر در وضعیت بهبود قرار می‌گیرند.

اما شکل اثرگذاری چهار رخداد غیراقتصادی دهه 90 بر بازار مسکن چگونه بود؟ اولین رخداد غیراقتصادی، به انتخابات ریاست‌جمهوری در اردیبهشت سال 92 مربوط می‌شود. در آن سال، تورم ماهانه مسکن معادل 7/ 9درصد و تورم نقطه‌ای در حدود 70درصد بود. پس از برگزاری انتخابات و پیدایش اثرات آن در خردادماه، تورم ماهانه مسکن ابتدا به 4درصد و در تیرماه به منفی 5درصد رسید که نشان تغییر جهت سریع تورم و فرود تورم ماهانه مسکن از بیش از 9درصد به منفی 5درصد بود. بازدهی قیمت مسکن در پایان سال 92 به 9صدم درصد می‌رسد. در این میان اگرچه میانگین قیمت مسکن در 12 ماه سال 92 معادل 34درصد رشد را تجربه کرده (بخش زیادی از آن مربوط به فصل نخست سال بوده) اما نسبت به یک‌سال قبل از آن باز هم به میزان زیادی کاهش داشته است. میانگین قیمت مسکن در سال 91معادل 47درصد افزایش داشته است. اما در سال 92، ازآنجاکه حس عمومی نسبت به نتیجه انتخابات و آینده اوضاع اقتصادی مثبت شده، در نتیجه انتظارات تورمی نیز به انتظارات کاهشی تبدیل شده و به جهش یک‌سال و نیمه قیمت مسکن دست کم برای دو سال خاتمه داد. جالب آنکه قیمت واقعی مسکن که در سال 91معادل 17درصد مثبت ثبت شده بود، در سال 92 نزدیک به صفر و در سال 93 منفی 5 بوده است (میانگین تورم ماهانه مسکن در این سال 3دهم درصد بوده است) و نهایتا قیمت اسمی در سال 94 یک‌درصد کاهش پیدا می‌کند.

علاوه بر این رخداد که به سوال دوم فعالان بازار مسکن بازمی‌گردد، به ریسک غیراقتصادی مرتبط با برجام مربوط می‌شود. در دهه90، سه واقعه مرتبط با موضوع برجام شامل امضای برجام، ورود ترامپ به کاخ سفید و خروج آمریکا از برجام بر روند بازار مسکن تاثیرگذار بودند.

در تیرماه سال 94 که توافق برجام امضا می‌شود، انتظارات گشایشی که در تیر 92 به واسطه انتخابات ریاست جمهوری شکل گرفته بود، شارژ می‌شود. البته در آن مقطع، یک عامل درونی بازار مسکن به شارژ این وضعیت کمک کرد. در سال 94، بازار مسکن تقریبا خالی از تقاضای سفته‌بازی بود و در فاز پساجهش قرار داشت. تورم ماهانه مسکن نیز که در سال 93 به سطح سه‌دهم درصد رسیده بود در تیر 94، منفی یک‌درصد و در خردادماه به 2/ 1درصد رسید.

وضعیت ثبات و واکنش مثبت بازار مسکن به فروکش کردن ریسک غیراقتصادی تا آبان ماه 95 که ترامپ پیروز انتخابات ریاست‌جمهوری آمریکا شد، ادامه پیدا کرد. طی این 16 ماه، بازدهی قیمت مسکن به 6درصد رسید؛ به این معنی که سرعت رشد قیمت مسکن در 16 ماه امضای برجام تا انتخاب ترامپ، یک‌شانزدهم سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته بود. در این بازه زمانی 16ماهه، میانگین تورم ماهانه 2دهم درصد و میانگین قیمت بین 4میلیون و 100 هزار تا 4 میلیون و 400هزار تومان نوسان داشت.

اما با انتخاب ترامپ، انتظارات نسبت به آینده اقتصادی کشور، متفاوت از قبل از آبان ماه 95 شد. تحلیل‌های سیاسی درباره ترامپ قبل از پیروزی، حکایت از آن داشت که رفتارهای ناسازگار با برجام خواهد داشت و همین موضوع روی انتظارات بازار مسکن اثرگذاشت. وضعیت بازار مسکن از زمان انتخاب ترامپ تا نیمه سال 96 نیز قابل توجه است. در این مدت، بازار مسکن به لحاظ شرایط درونی در وضعیت رکودی قرار داشت و تا حدودی اثر تغییر انتظارات از سمت خوش‌بینی کم شده بود. با این حال از آبان 95 تا نیمه سال 96، میانگین تورم ماهانه، به 6دهم درصد رسید و میانگین قیمت مسکن هم حدود 4 میلیون و 700 هزار تومان بود. از نیمه سال 96 تا اردیبهشت سال 97 که ترامپ از برجام خارج شد، وضعیت درونی بازار (به لحاظ رونق‌گیری معاملات) و بیرونی بازار (رفتارهای ترامپ)سمت‌وسو را تغییر داد؛ به‌طوری‌که تورم ماهانه مسکن تا قبل از اردیبهشت 97، معادل 2درصد بود؛ اما در همین ماه، تورم ماهانه به سطح 7درصد رسید و در نهایت سال 97، بازار مسکن جهش 70 درصدی قیمت با میانگین تورم ماهانه 8/ 5درصد را تجربه کرد. این اتفاق باعث جهش بی‌سابقه قیمت در سال 98(قیمت مسکن بیش از 60 درصد رشد کرد) و فراهم شدن زمینه جهش دوبرابری قیمت مسکن در سال 99 شد