انحراف در نهضت مسکن ملی
واقعیت طرحی که هم‌‌اکنون برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتیساز در دست اجرا قرار دارد، از وجود دو انحراف عمده در این طرح خبر می‌دهد.
آیا وزیر راه و شهرسازی می‌تواند پروژه یک میلیون مسکن را از تبعات مقوله شروع پروژه‌ها ساختمانی با مبالغ زیر هزینه واقعی نجات دهد؟
وزیر جدید راه و شهرسازی برای آنکه بتواند طرح یک میلیون مسکن را به سرانجام برساند، باید چه اقداماتی انجام دهد؟
وی برای هدایت طرح یک‌میلیون مسکن به مقصد مدنظر دولت و مردم، باید قبل از آنکه مساله «تامین مالی» -که ظاهرا مهم‌ترین دغدغه عوامل طرح به حساب می‌آید- را حل و فصل کند، پروژه‌های ساختمانی طرح را از دو انحراف خارج کند. انحراف اول، فاصله قابل توجه بین قیمت قراردادها و هزینه واقعی ساخت مسکن است که تبعات آن در حال حاضر باعث «عدم جذابیت طرح برای پیمانکاران ساختمانی» و «سرعت بسیار کند این ساخت‌وسازها» شده است. انحراف دوم اما متوجه تهران و لوکس‌ترین منطقه شهر است.
واقعیت طرحی که هم‌‌اکنون برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتیساز در دست اجرا قرار دارد، از وجود دو انحراف عمده در این طرح خبر می‌دهد.
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد»، در حالی از شناسایی دو انحراف عمده در نحوه قیمت‌‌گذاری و محل ساخت این واحدها در کشور و تهران خبر می‌دهد که یک پرسش اساسی در این باره این است که آیا وزیر جدید راه و شهرسازی از واقعیت این طرح ملی و انحراف‌‌هایی که در آن وجود دارد، خبر دارد؟ مهم‌ترین انحراف مربوط به شکاف عمیقی است که بین واقعیت روز هزینه ساخت مسکن و قیمت ساخت واحدهای دولتیساز در قراردادهایی که تاکنون برای ساخت یک میلیون مسکن بین دولت و پیمانکارها منعقد شده است، وجود دارد. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد نه‌تنها در سال اول اجرای این طرح که در سال دوم نیز، عملا قراردادها با قیمتی پایین‌‌تر از واقعیت هزینه‌های روز ساختوساز بین دولت و پیمانکارها بسته می‌شود.
اگرچه هدف دولت از این کار، کاهش قیمت تمام‌شده و در نتیجه ارزان تمام شدن واحدها برای متقاضیان و پیش‌‌خریداران است اما در عمل این اقدام نه‌تنها منجر به ارزان‌‌سازی نخواهد شد بلکه به دلیل عدم موافقت گروه زیادی از سازنده‌ها و پیمانکارها با این اعداد برای ورود به پروژه‌ها، عملا کار با تاخیر زمانی همراه خواهد شد. این در حالی است که حتی در شرایطی که پیمانکارها هم این اعداد و ارقام را پذیرفته و برای ساخت مسکن با قیمت پایین‌‌تر از هزینه روز، با دولت قرارداد امضا کنند، در نهایت موفق به انجام کار در موعد مقرر و با قیمت تعیین‌شده نخواهند شد.
بنابراین در هر دو حالت به دلیل برخورد کردن پروژه با تورم ساختمانی بیشتر و عدم تامین منابع مورد نیاز مطابق با واقعیت‌‌های روز بازار ساختوساز، عملا نه تنها واحدها ارزان‌‌تر از قیمت بازار ساخته نخواهد شد بلکه واحدها با بهایی بیشتر و در زمانی طولانی‌‌تر به متقاضیان و پیش‌‌خریدارها تحویل می‌شود. ضمن آنکه به دلیل برخورد پروژه‌ها با تورم، رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت تمام‌شده واحدها، بخشی از پروژه‌ها با ریزش متقاضی همراه می‌شود. چرا که به دلیل افزایش قیمت و طولانی شدن پروسه ساخت، اساسا گروهی از متقاضیان و پیش‌‌خریداران به دلیل شرایط خاص اقتصادی قادر به تامین مابه‌‌التفاوت مربوط به سهم آورده متقاضی، نخواهند بود.
گسل قراردادها با «قیمت روز»
به گزارش «دنیای اقتصاد»، صرف نظر از اینکه سیاستی که در مقطع زمانی فعلی در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دولتیساز برای حل معضل مسکن در نظر گرفته شده است، قابل اجرا بوده یا غیر قابل تحقق است، این طرح حتی در صورت اجرایی شدن با همان تیراژ اعلام‌شده از سوی مسوولان، دست‌‌کم دو انحراف عمده به لحاظ نحوه تعیین قیمت در قراردادهای دولت با پیمانکاران و همچنین محل تعیین شده برای ساخت بخشی از این واحدها را در خود جای داده است. در واقع، در شرایطی که هم کارنامه سال اول اجرای این طرح نشان‌دهنده عدم تحقق برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور است و همچنین بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی از جنبه‌های مختلف اجرای این طرح را برنامه‌‌ای عملیاتی و موفق ارزیابی نمی‌کنند، حتی در صورتی که این طرح به‌طور کامل اجرایی شود و ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز کلید بخورد، باز هم دو انحراف عمده در این سیاست وجود دارد. دربرگیری یک انحراف از این دو انحراف مهم مربوط به کل کشور و انحراف دوم مربوط به تهران و پروژه‌هایی است که اخیرا برای ساخت آنها در پایتخت در قالب نهضت ملی مسکن، برنامه‌‌ریزی شده است. وجود این دو انحراف باعث می‌شود حتی اگر به فرض این سیاست در زمان مشخص‌شده یعنی طول دوره دو ساله ساخت اجرایی شود یا به‌عبارتی سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در برنامه ساخت قرار بگیرد، باز هم حداقل در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نتواند بحران ناتوانی خرید و اجاره مسکن برای متقاضیان این بازار ناشی از جهش قیمت‌‌ها را پاسخ دهد. بررسی‌‌ها حاکی است در صورتی که وزیر جدید راه وشهرسازی و سایر مسوولان اصرار به اجرای سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال دارند باید این انحراف‌‌ها را شناسایی و نسبت به برطرف کردن آنها اقدام کنند.
انحراف اول که انحرافی کشوری و سراسری محسوب می‌شود مربوط به وجود گسل یا شکاف بزرگ بین قراردادهای ساخت واحدهای دولتیساز با واقعیت روز هزینه‌های ساختوساز در بازار است. اعداد و ارقام اعلامی از سوی سازنده‌ها درباره برآورد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور نشان‌دهنده آن است که رقم قراردادهای ساخت مسکن دولتی، حول و حوش ۳۰ درصد با هزینه واقعی و قیمت روز ساختوساز در بازار فاصله داشته و از آن کمتر است. یعنی رقم تعیین‌شده در قراردادهای ساخت مسکن‌‌های دولتی، عملا حول‌وحوش ۳۰ درصد کمتر از هزینه روز ساختوساز مسکن در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی است. به عنوان مثال و براساس جزئیات برخی قراردادهایی که سال گذشته بین پیمانکار و دولت برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن (سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال)، منعقد شده است، رقم تعیین شده در این قراردادها برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی حول‌وحوش ۳ میلیون تومان بوده است در حالی که پارسال، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حالت معمول بالای ۵ تا ۵/ ۵ میلیون تومان بوده است.
شروع پروژه با نقص تقاضا
روایت شرکت‌‌های ساختمانی و پیمانکاران فعال در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال علاوه بر این دو انحراف، نشان‌دهنده شروع عمده پروژه‌ها با میانگین ۳۰ درصد نقص در عضوگیری است. به این معنا که بنا بر اعلام شرکت‌‌های ساختمانی فعال در این پروژه‌ها، هم‌‌اکنون به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی که در دست احداث دارند، تنها ۷۰ عضو موثر و پیش‌‌خریدار واقعی به آنها معرفی شده است و عملا عمده پروژه‌ها در حال حاضر با کسری ۳۰ درصدی متقاضی و پیش‌‌خریدار آغاز می‌شوند. این در حالی است که یک شرط مهم برای اختصاص وام بانکی به پروژه‌ها آن است که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش‌‌خریدار فعال برای پروژه وجود داشته باشد که پس از تایید شرایط وی از سوی متولی مسکن، اقدام به افتتاح حساب بانکی و واریز مرحله اول سهم آورده متقاضی کرده باشد. سازنده‌ها ناتوانی مالی متقاضیان از تامین آورده را یک علت مهم در این نقص عنوان کرده و معتقدند به دلیل آنکه بسیاری از متقاضیان برای تامین سهم آورده متقاضی توانایی لازم ندارند خطر ریزش تقاضا برای این پروژه‌ها محتمل است. به گفته آنها و برخی دیگر از کارشناسان، هیچ راهی جز افزایش سقف تسهیلات بانکی، به عنوان مثال، به حول وحوش ۶۰۰ میلیون تومان برای ساخت این واحدها وجود ندارد. هم‌‌اکنون متوسط تسهیلات بانکی برای این طرح در کشور حول و حوش ۳۵۰ میلیون تومان است.
نکته مهم آن است که در مسکن مهر آورده نقدی متقاضی حول و حوش ۱۰ درصد هزینه تمام‌شده ساخت بود و مابقی از محل تسهیلات بانکی تامین شد. اما در مسکن ملی تقریبا این معادله برعکس است و آورده نقدی سهم نزدیک به ۶۰ درصدی در تامین منابع مالی مورد نیاز برای ساخت این واحدها دارد. در واقع هم‌‌اکنون به‌طور متوسط هزینه ساخت هر واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال حول و حوش یک میلیارد تومان تمام می‌شود که با محاسبه متوسط رقم وام ۳۵۰ میلیون تومانی، عملا حدود ۶۰ درصد از هزینه ساخت این واحدها باید از محل آورده متقاضیان تامین شود. این در حالی است که بسیاری از خانوارهای متقاضی و واجد شرایط هم‌‌اکنون امکان تامین این آورده را ندارند.
نسخه بهتر برای قیمت‌‌گذاری
در شرایطی که هم‌‌اکنون تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی بدون توجه به واقعیت روز هزینه ساخت، یک انحراف مهم این طرح محسوب می‌شود که می‌تواند مشکلات بسیاری را در مسیر ساخت و تحویل این واحدها ایجاد کند یک مشکل دیگر مربوط به قیمت باز و نامشخص این واحدها برای پیش‌‌خریداران است. اگرچه با محاسبه هزینه روز ساختوساز، قیمت هر واحد مسکونی این طرح به‌طور متوسط حول و حوش یک میلیارد تومان برآورد می‌شود، اما هنوز مشخص نیست که این واحدها در نهایت با چه قیمتی به دست مصرف‌‌کننده خواهد رسید. در واقع این طرح را می‌توان نوعی پیش‌‌فروش با قیمت باز و برخلاف عرف بازار پیش‌‌فروش مسکن معرفی کرد. بهتر است اگر دولت قصد دارد این طرح را ادامه دهد شرایط را به نحوی تغییر دهد که با تعیین هزینه ساخت متناسب با واقعیت بازار، قیمت مقطوع واحدها نیز با در نظر گرفتن درصدهایی برای نوسانات غیرقابل پیش‌‌بینی هزینه‌های ساخت، تعیین و به پیش‌‌خریداران اعلام شود. به این صورت هم سازنده‌ها ترغیب خواهند شد تا برای دور ماندن از تبعات تورم ساختمانی واحدها را هر چه سریع‌تر ساخته و تحویل دهند و هم پیش‌‌خریداران از همان ابتدا امکان سنجش توان مالی خود برای ورود به این پروژه را خواهند داشت و بنابراین خطر ریزش تقاضا در آینده به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان، کمرنگ خواهد شد.
